Nevýhodnost investic do rezidenčních nemovitostí se v Česku prohlubuje
Na konci roku 2025 se relativní nevýhodnost investic do bytů určených k bydlení dále zvýraznila, ukazují nejnovější data UniCredit Bank. Indikátor čisté roční výnosnosti nájemného (po odečtení průměrných úrokových sazeb hypoték a výnosů vládních dluhopisů) klesl od října o 16 bodů na –3,07 %, což představuje nejnižší hodnotu od září 2023.
„Indikátor táhl dolů jak růst výnosů vládních dluhopisů o deset bodů na 4,50 procenta, tak pokles výnosnosti nájemného. Ta se snížila o devět bodů na 3,65 procenta z důvodu rychlejšího růstu cen bytů proti zdražování nájmů,“ uvedl analytik UniCredit Bank Jiří Pour.
Tento pokles je výsledkem rychlejšího růstu cen bytů než růstu nájmů. Zatímco ceny starších bytů v Česku meziročně vzrostly o 17 % na průměrných 82 091 Kč/m², nájmy rostly jen o 8 % a nájemné z pokojů o 10 %.
Výsledkem je, že nájemné dnes poskytuje nižší výnos relativně ke vstupním nákladům na koupi nemovitosti a úrokovým nákladům pro investora. Nejvyšší hrubá roční výnosnost nájemného byla v lednu 2026 ještě v Ústí nad Labem (~5,7 %), nejnižší pak v Praze (~3,3 %) a Brně (~3,4 %).
Podle analytika Jiřího Poura trh stále nevykazuje jasné signály ochlazení poptávky. Zájem o vlastnické bydlení i spekulace na další růst cen orientují investory spíše k nákupu, ačkoliv racionální výnosové ukazatele z dlouhodobého hlediska naznačují opak. Aby se investice do bytu v současném prostředí vyplatila, musel by investor spoléhat na udržitelný růst cen bytů kolem 7 % ročně – což podle odhadů ani UniCredit Bank, ani Česká národní banka nepovažují za realistické.
Proč to ovlivňuje celý trh
Tento trend má širší dopady – nezlepšuje se ani dostupnost bydlení pro nové kupující, což je ve spojení s relativně vysokými cenami a poptávkou stále zásadní sociálně-ekonomické téma. Podle dat ministerstva pro místní rozvoj je pro pořízení průměrného bytu v Česku potřeba až pět ročních příjmů domácnosti, přičemž v Praze je to i více než osm příjmů.
Navíc v širším kontextu bydlení v ČR stále čelí vážným výzvám: podle analýzy přes 1,6 milionu obyvatel zažívá bytovou nouzi, což zahrnuje i tisíce dětí a seniorů. To potvrzuje, že bytový trh zůstává výrazně poddimenzovaný a sociálně napjatý.
2️⃣ Tabulka: Hrubá roční výnosnost nájemného (2026)
| Lokalita | Hrubá roční výnosnost |
|---|---|
| Ústí nad Labem | ~5,7 % |
| Ostrava | ~5,2 % |
| Most / Chomutov | ~5,0 % |
| Plzeň | ~4,1 % |
| Brno | ~3,4 % |
| Praha | ~3,3 % |
📌 Pozn.: Jde o hrubý výnos – bez započtení daní, oprav, správy a financování.
Výhled do roku 2026
Situace na trhu s bydlením je tedy dvojsečná: zatímco ceny nemovitostí nerostly tak stabilně a rychle jako dříve, investiční výnosy z nájmů se dostaly do oblasti záporných reálných hodnot. To signalizuje možnost postupného ochlazení trhu a možnou korekci cen, pokud se poptávka začne více orientovat na udržitelné výnosy než na spekulativní zisky.
Zdroj: ČTK
